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真实案例解析——产业地产项目分类及招商计划制定(一)

作者:admin 来源:未知 时间:1622511441 点击:

[文章前言]:无论是在售项目或是待建项目,总有产业地产项目负责人碰到过这样的问题:纵然项目负责人有再多的想法,但是由于种种原因,并不能做到面面俱全,最终项目负责人陷入疑惑,项目

  无论是在售项目或是待建项目,总有产业地产项目负责人碰到过这样的问题:纵然项目负责人有再多的想法,但是由于种种原因,并不能做到面面俱全,最终项目负责人陷入疑惑,项目也无法落地。做为中联智创副总经理的梁霄先生在他们投资和操盘的项目上,以及咨询服务的项目中,是如何在项目各种情况下分析项目现状,找到解决的办法来制定计划的呢?

  这个问题看起来是一个问题,其实包含了很多内容,要分类别、分情况、分现状深入剖析,深度探讨。在这里以四个例子为代表,将产地地产项目分成四类进行介绍。

  以中联智创在北京全程操盘管理的项目(从定位、营销、运营一直到后期运营服务)为例,最近启动二期10万㎡,在接手二期项目的时候,开发商把项目规划已经完成并且开工建设,目前阶段在做顶层设计、项目定位、运营定位和客群定位等工作。这种在建待售项目,也许在规划之初做出了系统的项目定位,也许当初因为经验不足等原因没有进行产业定位,而是先根据土地要求,以老板定位需求进行定位规划。这两种情况下操盘这个项目,在招商之前,要考虑的问题有哪些,应该如何科学合理的通盘考虑?

  如果有类似产品,那么需要详综合细研究招商现状、价格、项目规划情况、成本概算、客群行业、客户层级等;如果没有,根据项目所在区域和城市及周边地区主要产业、行业,客户层级主要分布,然后确认项目规划是否可以满足区域内产业、行业客户,分布在哪个层级。

  2、根据已建成产品、产品的综合成本+预期的利润与客群层级的匹配程度,定位主导行业和客群。

  要根据项目的规模和业态,来定制主导产业和机会产业。然后剖析产业发展的共性需求和特异性需求。这里的共性需求主要说的是企业的经营性需求,非公共平台服务(如人力资源、财务这些)然后锁定产业里,目标客群的发展诉求。

  在找到可以承载的产业,又找到了对应的客群层级,那么多少钱租售,才能被市场接受呢?

  之前曹总分享中说过价值和价格的关系,我在这里就不展开说明,下周会邀请我们智创商学院院长和我们自己投资的智创+企业服务平台负责人来跟大家分享如何具体运营和创造价值的线、预期收入通过何种商业模式来转化尤为重要

  同样需要考察目标客群的接受情况,要多种模式综合考虑。比如单纯租赁、单纯销售、先让投资者低价一部分物业进入换取现金流,再不断提升项目价值,给投资人回报,同时增加后续收益。再者很多很多人都在摸索的资产证券化。

  这个需从顶层设计考虑,又分两个维度。第一个是利益驱使,单纯为了去化,不考虑其他,最快时间内换取现金全部回流。第二个是长远考虑,是否具备系列开发能力,如果希望,可以将产业园作为长久发展方向的品牌建设和园区运营口碑建设。

  7、鉴于两三年内就会成为园区开发主流的政府资源,既然是已经确定的业态,没有大量改变的余地,围绕着客户需求,政府具有着民营资本不具有的资源和条件,而且产业园开发自身就是招商引资和产业升级推动的过程。因此利用自身现有条件来取得政府支持甚至政企合作,则是重要内容。

  政府合作的基础有两个维度,一个是开始规划的时候就结合政府发展诉求,与政府一起解决政府主导产业的市场端运作问题,从而从顶层设计就已经搭建了政企合作的接触。

  二个是在项目操作过程中,不断打造行业影响力跟产业聚集,吸引政府眼光,当然同样要为政府发展考虑,实打实为产业、企业考虑,取得政府信任,继而取得政企合作条件。

  三是企业自身转型为区域企业服务和产业服务平台型项目,这个又是完全一中种发展方式,在这里不细致说明。

  第二个项目是一个老牌的产业园,园区生产研发部分入驻的企业有世界500强,国内500强,以及一些行业顶尖企业,但是研发楼和办公楼空置率有点高。

  项目存在的问题主要有几个,第一个建筑年龄比较长,比周边新建项目旧,项目最初规划的时候没有进行公开招商,因此没有市场知名度,第二个招商租赁价格较高,造成目前不是很符合市场现状,周边普遍产品好、价格低,这个缺少竞争力。作为建成招商项目讨论。

  第三个京近郊一个项目,主要做项目的重新定位和运营招商代理。占地200亩,规划三期,第一期标准钢结构厂房已经建成,规格和条件都很好,第二期是在建写字楼和公寓楼,第三部分原定规划还是厂房,但是目前前景非常好,还有80多亩土地,在考虑接下来三期项目如何重新规划。目前所处的区域是京津冀产业转移下一个比较关注的地区,生产端是淘汰层级,当初的钢结构厂房也不愿意招单纯生产加工型企业。作为升级型项目讨论。

  第四个,提供政府培训&顾问支持的某地方政府,最近区内规划了若干个主题园区,目前在于区域所处位置竞争对手众多,所规划主题园区竞争力不足,过去的目标客户意向不明确。作为政府项目来讨论。

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